조정지역과 비조정지역 양도세 계산

📈 (1) 조정대상지역 vs 비조정대상지역에 따른 양도세 차이

🏢 조정대상지역

✅ 1가구 1주택: 2년 이상 보유 및 실거주 요건 충족 시 비과세 혜택 가능
❌ 1가구 2주택: 조정대상지역 내 2주택 보유 시 중과세 대상 (양도세 기본세율 + 20%p 가산)
❌ 1가구 3주택 이상(다주택자): 보유 주택 수에 따라 양도세 중과율 적용 (양도세 기본세율 + 30%p 가산)
⚠️ 장기보유특별공제 제한: 1가구 1주택 비과세 요건 충족 시에만 공제 가능
📊 장기보유특별공제 공제율:

• 보유기간 3년: 24%
• 보유기간 5년: 40%
• 보유기간 10년: 최대 80% (거주 요건 충족 시)

🌆 비조정대상지역

✅ 1가구 1주택: 2년 이상 보유 시 비과세 혜택 가능
✅ 1가구 2주택 이상: 조정대상지역보다 완화된 세율 적용 (기본세율)
✅ 장기보유특별공제 혜택 증가 (보유 및 거주 요건 충족 시 공제율 증가)
📊 장기보유특별공제 공제율:

• 보유기간 3년: 10%
• 보유기간 5년: 30%
• 보유기간 10년: 최대 70%

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📅 (2) 양도세 계산 사례

🏢 A씨 (서울, 조정대상지역) 🏙️

• 매도금액: 15억 원 💰
• 취득가액: 2억 원 🏡
• 양도차익: 15억 원 - 2억 원 = 13억 원 💸

✅ 1. 보유 2년 이상 + 실거주 2년 이상 (비과세 적용 가능)

• 12억 원까지 비과세 → 초과 1억 원에 대해서만 과세
• 과세표준: 1억 원
• 세율: 40% (누진공제 2,600만 원 적용)
• 양도세 계산: 1억 원 × 40% - 2,600만 원 = 1,400만 원
  ✅ 양도세: 1,400만 원

❌ 2. 보유 2년 이상 + 실거주 2년 미만 (전액 과세)

• 과세표준: 13억 원
• 세율: 50% (누진공제 6,500만 원 적용)
• 양도세 계산: 13억 원 × 50% - 6,500만 원 = 5억 6,500만 원
  ❌ 양도세: 5억 6,500만 원

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🌆 B씨 (부산, 비조정대상지역) 🌆

• 매도금액: 15억 원 💰
• 취득가액: 2억 원 🏡
• 양도차익: 15억 원 - 2억 원 = 13억 원 💸

✅ 1. 보유 2년 이상 + 실거주 2년 이상 (비과세 적용 가능)

• 12억 원까지 비과세 → 초과 1억 원에 대해서만 과세
• 과세표준: 1억 원
• 세율: 40% (누진공제 2,600만 원 적용)
• 양도세 계산: 1억 원 × 40% - 2,600만 원 = 1,400만 원
  ✅ 양도세: 1,400만 원

❌ 2. 보유 2년 이상 + 실거주 2년 미만 (전액 과세)

• 과세표준: 13억 원
• 세율: 50% (누진공제 6,500만 원 적용)
• 양도세 계산: 13억 원 × 50% - 6,500만 원 = 5억 6,500만 원
  ❌ 양도세: 5억 6,500만 원

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📅 (3) 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

✅ 비조정대상지역: 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매도 시 비과세 적용 가능
✅ 조정대상지역: 신규 주택 취득 후 2년 내 기존 주택 매도 시 비과세 적용 가능

📌 예시
A씨는 2023년 5월 기존 주택(서울, 조정대상지역)을 보유한 상태에서 2024년 3월 새로운 주택(경기, 비조정대상지역)을 6억 원에 구입함

• 조정대상지역(서울)에서 기존 주택 보유 → 2026년 3월까지 매도하면 비과세
• 비조정대상지역(경기)에서 기존 주택 보유 → 2027년 3월까지 매도하면 비과세
  ✅ 기존 주택을 9억 원에 매도하여 양도차익 4억 원 발생했으나, 비과세 요건 충족 시 양도세 면제 가능

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📊 (4) 장기보유특별공제 대상 및 혜택

✅ 3년 이상 보유한 경우 양도세 감면 가능
✅ 10년 이상 보유 시 최대 40%~80% 공제 가능 (거주 요건 충족 시 추가 공제 가능)
✅ 실거주 2년 이상 및 장기보유 시 세제 혜택 극대화 가능

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🔍 결론

✅ 실거주 2년 이상이면 12억 원까지 비과세, 초과 1억 원에 대해서만 1,400만 원 납부
❌ 실거주 2년 미만이면 전액 과세, 5억 6,500만 원 납부